ปัจจุบันกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แบบ Mixed-Use Real Estate Projects นั้น ได้แยกกฎหมายเป็นคนละฉบับ ไม่มีการบูรณาการระหว่างกฎหมายด้วยกันเอง เสมือนหนึ่งว่าคนใช้ไม่ได้ร่างกฎหมาย ส่วนคนร่างไม่เคยพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และไม่เข้าใจ หรือไม่รับรู้ว่ามูลค่าที่ดิน หรือต้นทุนต่าง ๆ มีมูลค่าสูงมากเพียงใด ไม่เดือดร้อน ใช้ประโยชน์จากที่ดินที่จำกัดอย่างไม่คุ้มค่า ไม่เข้าใจธุรกิจและวิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปของสังคม กฎหมายมีความล้าหลังและไม่เท่าทันต่อการพัฒนาการทางด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการลดภาระค่าใช้จ่ายของสังคมคนเมืองที่มีความหลากหลายมากขึ้น โดยจะขอนำเสนอแนวความคิดดังนี้

1. แนวคิดของกฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงแรม กฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร กฎหมายสิ่งแวดล้อม

กฎหมายอาคารชุดมีแนวคิดที่จะมุ่งคุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก โดยจะเห็นได้จาก พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดว่า

“มาตรา 6/1 ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด

การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน

ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด”

“มาตรา 17/1 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม

ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง”

“มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14

เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย”

“มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล

นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้”

“มาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

(1)การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(2) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

(3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง

(4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

(5) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (8)

(6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง

(7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

จากข้อกฎหมายที่กล่าวถึงข้างต้น จากพระราชบัญญัติอาคารชุดจะเห็นได้ว่า กฎหมายมีการมุ่งเน้นการคุ้มครองไปยังประชาชนผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย โดยให้อาคารชุดเป็นอาคารอยู่อาศัยที่มีความสงบสุข และปราศจากการรบกวนใดๆ อันไม่พึงประสงค์ หรือเป็นการเอาเปรียบต่อเจ้าของห้องชุดที่ต้องการซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

ในมาตรา 6/1 ของพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ข้อความโฆษณาใดๆ ถือให้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาขายห้องชุดที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือผู้พัฒนาโครงการต้องมีความผูกพันตามการโฆษณาชวนเชื่อ หรือเอกสารประกอบการขายต่างๆ ซึ่งหากจะมองกันในภาพของการคุ้มครองแล้วนั้น ย่อมเห็นได้ว่ากฎหมายให้ความ คุ้มครอง ลูกค้า ประชาชน ที่จะซื้อห้องชุด เป็นอย่างมาก โดยป้องกันการเอาเปรียบจากผู้พัฒนาโครงการ ที่โฆษณาขาย อย่างนึง และ เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ โครงการ กลับกลายเป็นอีกแบบหนึ่ง ที่ไม่เหมือน กับที่ผู้พัฒนาโครงการ ได้โฆษณาขายไว้ ดังนั้น เมื่อ ในตอนที่เริ่มต้นทำโครงการและขาย หากผู้พัฒนาโครงการ มิได้กล่าวถึง การทำการค้าเพื่อเชิงพาณิชย์ ในห้องชุด ในโครงการคอนโดมิเนียมนั้น ย่อมไม่สามารถกระทำได้ในภายหลัง มิเช่นนั้น จะถือว่าเป็นการกระทำผิดสัญญาที่ให้ไว้กับผู้ที่ซื้อห้องชุด และยิ่งในตอนท้าย ของมาตรานี้ กำหนดว่า

“ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด”

ย่อมจะเห็นได้ชัดว่า กฎหมายให้ความคุ้มครอง กับผู้ซื้อห้องชุดมากเพียงใด

โดยถัดมา หากมองใน มาตรา 17/1 ที่มีการระบุชัดเจนว่าในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม โดยความหมาย ของมาตรานี้ จะเห็นได้ว่า กฎหมาย ต้องการจะคุ้มครอง การอยู่อาศัย โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม ซึ่ง การทำโครงการ ในลักษณะของ Mixed-Use Real Estate Projects หรือ การมี โรงแรม หรือ พื้นที่การค้าเชิงพาณิชย์ อยู่ในอาคารเดียวกันกับคอนโดมิเนียม หากมิได้ วางแผนมาก่อน ย่อมไม่สามารถกระทำได้ เพราะขัดต่อกฎหมายบัญญัติ โดยการจัดพื้นที่ ในทางปฏิบัติ ของกฎหมายมาตรานี้ จะต้องแยกทางเข้าออก ลิฟท์โดยสาร บันได ที่จอดรถ หรือการใช้ประโยชน์ ในทรัพย์ส่วนกลาง แยกออกจากกัน ห้องโถง ทางเดิน ต้องไม่เชื่อมกัน ระหว่าง พื้นที่พักอาศัย กับพื้นที่ประกอบ การค้าเชิงพาณิชย์ ซึ่งการทำโรงแรมนั้น ก็คือการทำการค้าเชิงพาณิชย์ ในลักษณะหนึ่ง ดังนั้น กฎหมายมาตรานี้ ในวรรคสอง จึงกำหนดอย่างชัดเจนว่า ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่ได้จัดไว้ตาม วรรคหนึ่ง ซึ่ง หากผู้พัฒนาโครงการ มิได้กำหนด พื้นที่ สำหรับ ประกอบธุรกิจการค้า ไว้ตั้งแต่ต้นแล้ว นั้น ย่อมทำการค้าในภายหลัง หรือทำกิจการ หรือทำโรงแรม ในอาคารชุดมิได้ และเจ้าของห้องชุด ก็จะมาขาย ห้องชุดของตัวเอง ในลักษณะเป็นการ ให้เช่ารายวัน เพื่อเชิงพาณิชย์ ในลักษณะของการประกอบธุรกิจโรงแรม ก็ย่อมทำได้เช่นกัน

ในมาตรา 18 กำหนดว่าเจ้าของร่วม ต้องร่วมกันออก ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้ ทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวก ที่มีไว้ใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ในทางปฏิบัติ เจ้าของร่วม เจ้าของห้องชุด ที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม จริงๆ นั้น พวกเขาจะใช้ทรัพย์ส่วนกลางอย่างประหยัด เพราะ ตนเอง ต้องออกค่าใช้จ่าย ในทรัพย์ส่วนกลาง ในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เพราะฉะนั้น การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง จะเป็นไปโดย ระมัดระวัง ไม่ก่อให้เกิดความเสียหาย ซึ่งในทางกลับกัน เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุด บางราย ที่ใช้ห้องชุด ของตัวเองนั้น เป็นห้องชุดในเชิงการค้าพาณิชย์ เช่นทำโรงแรม หรือธุรกิจสำนักงาน หรือการค้าขาย ย่อมมีการใช้ห้องชุด และโดยอย่างยิ่ง การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ที่มีมากกว่าปกติ ในขณะที่ ค่าใช้จ่าย ในการชำระเงิน เพื่อบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง อาจจะจ่าย เท่ากับ เจ้าของห้องชุด หรือเจ้าของร่วม ที่ใช้อยู่อาศัยจริง ซึ่งจะทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำ ความเอาเปรียบ ในการอยู่อาศัยร่วมกันในอาคารชุด ดังนั้น กฎหมาย อาคารชุด จึงเปิดช่องว่าง ให้มีการ ชำระค่าใช้จ่าย ในลักษณะ ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ซึ่งในทางปฏิบัติ กฎหมายอาคารชุด ได้เปิดช่อง ให้ผู้พัฒนาโครงการ หรือเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุด สามารถประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ ได้ในห้องชุด และในโครงการ คอนโดมิเนียมนั้น หากว่าผู้พัฒนาโครงการ หรือเจ้าของร่วมเจ้าของห้องชุด ได้ดำเนินการตามที่กฎหมายกำหนด ตั้งแต่ การโฆษณาประชาสัมพันธ์ ในการขายโครงการ คอนโดมิเนียม และมีการ แบ่งแยก ในลักษณะของการจัดพื้นที่ อาคารชุดเพื่อประกอบการค้า ที่แยกออกจาก พื้นที่ห้องชุดที่เป็นลักษณะของ ห้องชุดพักอาศัย โดยไม่รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม ของห้องชุดพักอาศัย ก็ยอมทำได้ และในทางปฏิบัติ อาคารชุดที่ทำในลักษณะ ที่มีห้องชุดพักอาศัย และห้องชุดการค้าเชิงพาณิชย์ อยู่ด้วยกัน ข้อบังคับ ของอาคารชุดนั้น มักจะกำหนด ให้มีค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายในทรัพย์ส่วนกลาง ที่ไม่เท่ากัน อาทิเช่น ห้องชุดพักอาศัย อาจมีค่าใช้จ่าย ในการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ที่ต้องชำระเป็นรายเดือน น้อยกว่า ห้องชุดประเภทเชิงพาณิชย์ เพราะเนื่องจาก การใช้ประโยชน์ ในทรัพย์ส่วนกลาง การทำให้เกิดความเสื่อมของทรัพย์ส่วนกลาง น้อยกว่า เจ้าของร่วม ในส่วนของห้องชุด การค้าเชิงพาณิชย์

ซึ่งในมาตรา 33 ที่ถือเป็น หัวใจสำคัญ และเป็นวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดว่า นิติบุคคลอาการชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ โดยได้ยก มาตรานี้ เข้ามาใน การวิจัยในครั้งนี้ เนื่องจาก เคยมีความเห็นของสำนักงานที่ดิน ในลักษณะของการตอบข้อหารือ ของผู้ประกอบการในธุรกิจการพัฒนาสังหาริมทรัพย์ว่า การประกอบกิจการ โรงแรม ในอาคารชุดนั้น อาจขัดต่อ บทบัญญัติของกฎหมาย อาคารชุด เนื่องจาก นิติบุคคลนะคะชุดนั้น จะมีหน้าที่เพียงเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น มิใช่ เป็นตัวแทน หรือเป็นผู้บริหารจัดการ ในลักษณะของการค้าเชิงพาณิชย์ ให้กับ เจ้าของร่วม ที่พักอาศัยอยู่ใน อาคารชุดนั้นๆ เพราะอาคารชุด หลายที่ นิติบุคคลอาคารชุด กลายเป็น เสมือน ผู้ดูแลล็อบบี้ในโรงแรม เนื่องจาก เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุด ที่ใช้ห้องชุดของตัวเอง หรือนำห้องชุดของตัวเอง ออกค่ายหรือออกให้เช่าในลักษณะของการประกอบกิจการโรงแรม แล้วขอให้นิติบุคคลนั้นชุด หรือเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่ รับฝากกุญแจ เช็คอิน เช็คเอาท์ ทำความสะอาดห้อง ทำหน้าที่แม่บ้าน เพื่อประโยชน์ส่วนตน ของห้องชุด ที่ทำการค้าเชิงพาณิชย์ ทั้งๆ ที่ ห้องชุดของตนเอง เป็นห้องชุด เพียงเพื่อการพักอาศัยเท่านั้น

และในมาตรา 48 ที่กำหนดว่า มติ เกี่ยวกับ เรื่องดังต่อไปนี้ ให้ถือว่า ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของ จำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด จึงถือเป็นมติร่วมกัน โดยในอาคารชุด การกำหนด ข้อบังคับ การแก้ไขเปลี่ยนแปลง ข้อบังคับอาคารชุด จะต้องได้รับ มติร่วมกันของเจ้าของร่วม ตามสัดส่วนจำนวนคะแนนเสียง ตามที่กฎหมายกำหนด หรือตามที่กำหนดในข้อบังคับ ของอาคารชุดนั้น ตราบเท่าที่ไม่ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมาย ซึ่ง ในมาตรานี้ จะเห็นได้ว่า การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง จะต้องได้รับ อนุมัติ จากที่ประชุม ใหญ่เจ้าของร่วม ของโครงการอาคารชุด ด้วย ดังนั้นหากการกระทำใด ที่เป็นการ จัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง อาทิเช่น การเก็บค่าที่จอดรถ ในพื้นที่จอดรถ ซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ในกรณีที่ที่จอดรถนั้นไม่ได้ถูกกำหนดให้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ก็จะต้องได้รับ การอนุมัติ โดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นต้น ที่ทำการยกมาตรานี้ ขึ้นมา เนื่องจาก หากจะทำอาคารชุด ในลักษณะ ของ Mixed-Use Real Estate Projects นั้น การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง จะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา เนื่องจาก การค้าเชิงพาณิชย์การทำธุรกิจก็ต้องปรับตัว ดังนั้น ผู้ที่ จะซื้อของชุดในโครงการในลักษณะนี้ จะต้องมีความเข้าใจ ต่อความเปลี่ยนแปลง และเข้าใจ ในสิทธิ์ของตัวเอง ตามกฎหมาย อีกด้วย มิเช่นนั้น จะเกิดปัญหาตามมามากมาย จากความที่ไม่เข้าใจ จนทำให้ตนเอง ที่ใช้ห้องชุดเพื่อการพักอาศัย รู้สึกมีความเสียเปรียบ และไม่พอใจ จนเกิดปัญหาต่างๆตามมา

นอกจากนี้ ในส่วนกฎหมายโรงแรมนั้น ในพระราชบัญญัติโรงแรม ได้วางกฎเกณฑ์ เอาไว้ว่า ผู้ใดจะประกอบธุรกิจโรงแรม ผู้นั้นต้องได้รับการอนุญาตตามกฎหมาย มิเช่นนั้นจะประกอบธุรกิจโรงแรมมิได้ ซึ่งหนึ่งในพื้นฐานของการประกอบธุรกิจโรงแรม จะต้องยื่นคำขอประกอบธุรกิจโรงแรม โดยเอกสาร คำขอ นั้น ผู้ยื่น คำขอ จะต้อง ทำการยื่นใบขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร ที่มีวัตถุประสงค์ เพื่อใช้เป็นโรงแรม ด้วย และมีการ กำหนด จำนวนห้องพักโรงแรม ให้ชัดเจน ซึ่งในทางปฏิบัติ การยื่นคำขอประกอบธุรกิจโรงแรม โดยปรากฏคำว่าอาคารพักอาศัยรวม หรืออาคารชุด ในใบอนุญาต ก่อสร้างนั้น จะไม่ใช่ปัญหา เพราะ กฎหมายการประกอบธุรกิจโรงแรม ไม่ได้มีข้อห้าม มิให้ใช้ อาคาร ประเภทอาคารชุด มายื่นคำขอในการประกอบธุรกิจโรงแรม ดังนั้น กฎหมายโรงแรม ไม่ได้มีปัญหา แต่ กลับมีปัญหา ในการยื่นจดทะเบียนอาคารชุด เนื่องจาก ทางกรมที่ดิน จะถือกฎหมาย พระราชบัญญัติอาคารชุด เป็นกฎหมายหลัก ซึ่ง การยื่นจดทะเบียนอาคารชุด จะต้อง ยื่นใบอนุญาต ก่อสร้าง ซึ่งหากได้ใบอนุญาตก่อสร้างนั้น มีคำว่าโรงแรม มีการใช้วัตถุประสงค์ของอาคารเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม ทางกรมที่ดิน ก็จะมองว่า เป็นการขัด ต่อการ ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือขัดต่อการ ใช้ประโยชน์ในอาคารชุด ไม่เป็น ไปตาม วัตถุประสงค์ของกฎหมายอาคารชุด ซึ่งการตีความในลักษณะนี้ ของกรมที่ดิน เนื่องจากความไม่ชัดเจน ของกฎหมายอาคารชุด ที่กำหนด ไว้ว่า หากมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ หรือห้องชุดเชิงพาณิชย์ จะต้องแยกทางเข้าออกให้ชัดเจน และ เจตนารมณ์ของกฎหมายอาคารชุดนี้ เพื่อคุ้มครอง เจ้าของชุด ที่ซื้อห้องชุดเพื่อพักอาศัยเท่านั้น โดยในมุมมองของกรมที่ดิน มองเพียงแค่ว่า ห้องชุดเชิงพาณิชย์ ใช้ประโยชน์ได้ในลักษณะ ของการ ค้าปลีกเล็กน้อยเท่านั้น อาทิเช่น ทำร้านสะดวกซื้อ เป็นต้น ดังนั้น หากมีคำว่าโรงแรม อยู่ในเอกสารการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด มักจะเป็นเรื่องใหญ่เสมอ และส่งผลให้ ไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดใด หากเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน ใช้ดุลพินิจ ในการมองว่า ขัดต่อ เจตนารมณ์ของกฎหมายอาคารชุด

ส่วนแนวคิดของเรื่องกฎหมายการก่อสร้าง ได้ศึกษาเบื้องต้นว่า กฎหมายการก่อสร้าง ในลักษณะของอาคารชุด และอาคารประเภทโรงแรม หากเป็นอาคารขนาดใหญ่ อาคารพักอาศัยรวม กฎหมายการก่อสร้าง ก็จะมุ่งคุ้มครอง ความปลอดภัย ของผู้ใช้อาคาร เป็นสำคัญ ซึ่งได้กำหนดอยู่ในกฎกระทรวงต่างๆ มากมาย ซึ่งหาก ผู้ประกอบการ หรือผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดนั้น สามารถยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างได้ ตามเงื่อนไข หลักความปลอดภัย ตามเงื่อนไข ของกฏกระทรวงตามกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้างได้ถูกต้องครบถ้วนแล้ว ก็ไม่ใช่ปัญหา ในการทำโครงการในลักษณะนี้

แนวคิดตามกฎหมายสิ่งแวดล้อม ได้ศึกษาและพบว่า การทำโครงการ บางประเภท ที่อาจมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือเข้าเงื่อนไข ที่จะต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ผู้พัฒนาโครงการ ก็จะต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ให้ถูกต้อง เสียก่อน ถึงจะนำ รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ได้รับการอนุมัติแล้ว ไปยื่นเป็นเอกสารส่วนหนึ่ง ในการขอใบอนุญาตก่อสร้าง โครงการ ซึ่งในส่วนนี้ ก็ไม่ได้มีผลกระทบอะไร ต่อการทำโครงการในลักษณะนี้ หากผู้ประกอบการ ได้ดำเนินการถูกต้อง ตามกฎหมายสิ่งแวดล้อม หรือตามกฎหมายก่อสร้าง เรียบร้อยแล้ว

2. แนวคิด รูปแบบ ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

แนวคิดรูปแบบของการพัฒนาสังหาริมทรัพย์ ในลักษณะของ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมอาคารชุดและห้างสรรพสินค้าในอาคารเดียวกันนั้นเป็นแนวคิด ที่เพื่อจะตอบโจทย์ สังคมคนเมือง เนื่องจากปัญหา การเดินทางปัญหาค่าครองชีพ ปัญหาราคาน้ำมันที่มีราคาแพง ที่ส่งผลกระทบ ต่อการใช้ชีวิต เป็นอย่างมาก ที่ดินในเมืองที่มีราคาสูง ซึ่งเมื่อผู้ประกอบการ ซื้อที่ดินมาในราคาสูง การทำที่อยู่อาศัยในเมือง หรือการขาย ต่างๆ ก็ต้อง ขายในราคาที่สูงมากๆ จนคนทั่วไป ไม่สามารถหาซื้อได้ ทั้งๆ ที่ การพัฒนาที่ดินในพื้นที่จำกัด เจ้าของโครงการในการพัฒนาสังหาริมทรัพย์ หากมีทางเลือก ที่จะพัฒนาผลิตภัณฑ์ ของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นห้องชุด โรงแรม หรือห้างสรรพสินค้าในอาคารเดียวกัน เมื่อพื้นที่การขายมากขึ้น ทำประโยชน์ได้มากขึ้นหลากหลายวัตถุประสงค์ได้มากขึ้น ต้นทุนย่อมลดลง ราคาย่อมปรับลดลงได้มากขึ้น เพราะพื้นที่การขายมากขึ้น การขาย มีช่องทางมากขึ้น ดังนั้นเมื่อมีโอกาสพัฒนาที่ดิน ในเมืองที่มีจำกัดอย่างเต็มศักยภาพ อย่างเต็มวัตถุประสงค์กับการใช้งาน ในอาคารในพื้นที่นั้นๆ ย่อมเป็นสิ่งที่คุ้มค่า และ ทำให้ราคาในการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นลดลง เป็นการใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่า

3. กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม อาคารชุด ห้างสรรพสินค้า ในอาคารเดียวกัน (Mixed-Use Real Estate Projects) ที่เหมาะสมกับประเทศไทย

กฎหมายที่เกี่ยวกับการพัฒนาสังหาริมทรัพย์ ประเภทโรงแรมอาคารชุดห้างสรรพสินค้าในอาคารเดียวกันที่เหมาะสมกับประเทศไทยนั้น ควรจะเป็นกฎหมาย ที่มีการบูรณาการร่วมกัน หรือเป็นกฎหมายพิเศษเป็นกฎหมายเฉพาะ ซึ่ง ร่วมกันพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งรูปแบบอาคารชุด โรงแรมห้างสรรพสินค้า หรือสำนักงานหรืออื่นๆ ในอาคารเดียวกัน เป็นกฎหมาย พิเศษ เป็นกฎหมายฉบับเดียว ซึ่งผู้ประกอบการ หรือเจ้าของห้องชุด หรือผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งหลายในเรื่องนี้ ไม่ต้องดูกฎหมายหลายบท แต่เป็นกฎหมายพิเศษ เพียงฉบับเดียว ที่จะรวบรวมเรื่องราว วิธีการ ขั้นตอนต่างๆ ในฉบับเดียว ซึ่งจะส่งผลทำให้การพัฒนาสังหาริมทรัพย์ในประเภทนี้ เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว และชัดเจน เนื่องจากผู้ประกอบการ รอคอย การใช้ประโยชน์ จากที่ดิน ในเมืองที่มีจำกัดอย่างเต็มศักยภาพมานาน แต่ไม่เคยได้รับการตอบสนอง การทำโครงการในพื้นที่จำกัด เลยมีราคาแพง และหากแพงมากๆ ผู้ประกอบการก็ต้องยอมขายแพง ให้กับประชาชนเช่นกัน ซึ่งในโลกในอนาคตราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนของการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีราคาสูงมากๆ และสูงขึ้นไปเรื่อยๆ จนสุดท้าย ผู้บริโภคประชาชนไม่มีกำลังซื้อ พอไม่มีกำลังซื้อ ก็ส่งผลต่อ ผู้ขายซึ่งไม่สามารถขายของได้ เมื่อผู้ขายไม่สามารถขายสินค้าได้ การจ้างงานใหม่ ไม่เกิด การซื้อสินค้าและบริการ เพื่อตอบสนองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่เกิด ทุกคนได้รับความเสียหาย ธุรกิจประเทศชาติไม่เจริญเติบโต อย่างที่ควรจะเป็น เพียงเพราะ ผู้ออกกฎหมาย ไม่รู้สึกเดือดร้อน ต่อการจัดทำโครงการหรือการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง

4. วิเคราะห์ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนากฎหมายที่จะเป็นกฎหมายที่บูรณาการการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบพิเศษ ซึ่งเป็นอาคารที่รวมการใช้งานและวัตถุประสงค์การใช้งานอาคารในหลายๆ ประเภทไว้ในอาคารเดียวกัน

ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น จากการพัฒนากฎหมาย อสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบพิเศษนี้ ปัญหาหลักคือ การก่อสร้างอาคารชุด การทำโรงแรม การจดทะเบียนอาคารชุด มีหน่วยงานและกรมกอง ของทางราชการ หลากหลายหน่วยงาน อาทิเช่น การก่อสร้าง ต้องขออนุญาตก่อสร้าง กับหน่วยงานโยธาธิการ เทศบาล หรือสำนักงานเขต ส่วนการจดทะเบียนอาคารชุด เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว ก็ต้องไปขออนุญาตกับสำนักงานที่ดิน ที่ขึ้นตรงกับกรมที่ดิน ส่วนเมื่อจดทะเบียนอาคารชุดได้แล้วจะประกอบธุรกิจโรงแรม ก็ต้องไปขออนุญาต กับฝ่ายปกครอง หากในกรุงเทพฯก็จะเป็นกรมการปกครอง ส่วนในต่างจังหวัด ก็จะเป็นหน่วยงานทางปกครองที่แยกออกไป เช่นอำเภอเป็นต้น ดังนั้น ปัญหาของการพัฒนากฎหมายในลักษณะนี้ จะต้องมีการระดมความคิด แนวคิด จากทั้งสามหน่วยงาน เป็นอย่างน้อย เข้ามาร่วมพัฒนากฎหมาย ซึ่งอาจจะมีทาง สิ่งแวดล้อม หรือหน่วยงานที่ดูแลทางด้านสิ่งแวดล้อม เข้ามาร่วม ประกอบเป็นทีมด้วย ก็จะมีความล่าช้าในการออกกฎหมาย หรือความไม่เข้าใจซึ่งกันและกัน เพราะต่างคนมาจากต่างหน่วยงาน มาจากต่างกฎหมาย ยึดถือประโยชน์ที่ต่างกันไป ตามความถนัดในแต่ละด้านของตนเอง ดังนั้น หากยึดถือประโยชน์ ของการพัฒนาทางด้านเศรษฐกิจ ของประเทศ และการใช้ประโยชน์ของที่ดินอย่างคุ้มค่า และการได้รับประโยชน์ ของประชาชน ที่จะสามารถเข้าถึงหรือซื้อสังหาริมทรัพย์ในเมืองได้มากขึ้น ก็จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง เพราะนับวัน ที่ดินในเมือง ที่มีปริมาณจำกัด ก็จะมีพื้นที่ให้ทำโครงการน้อยลงไปเรื่อยๆ เพราะหากพื้นที่ไหนทำโครงการ เช่นอาคารชุดไปแล้ว จะทุบ เพื่อสร้างใหม่ หรือเปลี่ยนโครงสร้าง ให้เป็นอาคารที่สามารถใช้ประโยชน์ได้หลากหลายรูปแบบ ก็จะเป็นการยาก หรือหากทำได้ กฎหมายพิเศษที่กำลังจะพัฒนานี้ ก็ควรให้เสร็จ ที่จะ ปรับเปลี่ยนโครงการ ของตนเอง มาเป็น อาคารโครงการ ในลักษณะของการใช้ประโยชน์ หลากหลายรูปแบบ โดยเป็นทั้งอาคารชุด พักอาศัย โรงแรม และห้างสรรพสินค้าได้ หากอาคารนั้นมีความปลอดภัย มั่นคง เพียงพอ ที่จะให้ทำเช่นนั้นได้ ก็ไม่ควรจะเป็นข้อห้าม ที่จะห้ามมิให้ทำ ซึ่งหากสามารถทำได้หากสามารถเปลี่ยนแปลงได้ ในทางปฏิบัติ ผู้พัฒนาสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ลงทุน ก็จะมีทางเลือกในการพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบใหม่ๆ หรือปรับปรุงจากของเดิมๆ ให้มีทางเลือกมากยิ่งขึ้น โดยประชาชนได้ประโยชน์ ในความสามารถเข้าถึง และราคาที่ถูกลง เป็นต้น

ธันย์ธรณ์เทพ แย้มอุทัย

“LAS” Legal Advance Solution

[email protected]